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关于《茂名市市辖区既有住宅增设电梯试行办法》的政策解读
发布时间:2018年03月06日 17:03:00

一、出台背景

近年来,社会上对既有住宅增设电梯的需求日益显现,市人大代表、政协委员也纷纷在建议提案中反映该问题。为回应相关诉求,我局在2014年经反复研究制定并提请市政府印发《茂名市既有住宅增设电梯试行办法》(以下简称《办法》)。《办法》自2014年颁布实施两年来,已为大批旧式住宅加装了电梯,解决了人民群众对增设电梯的实际需求。因《办法》的两年有效期已过,而我市既有住宅增设电梯的申请越来越多,为了进一步规范该项工作,我局根据《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》和结合我市实际情况,通过认真对相关法律法规依据、程序等进行梳理,同时参考广州市的经验和做法,重新征求各区政府、市直各单位及公众的意见,修订了《茂名市市辖区既有住宅增设电梯试行办法》提请市政府印发实施。

二、目的意义

为有效应对人口老龄化问题、助推养老服务业综合改革,进一步完善市区既有住宅使用功能、提高居住品质,扩大社会消费需求、推动相关产业转型升级,根据“责任下沉、试点先行”的精神,经过搜集资料,广泛调研,充分汲取试点经验,结合我市实际出台《办法》。因而,在内容设置上重点解决四方面问题:一是规定既有住宅增设电梯的应当符合哪些条件;二是明确了既有住宅增设电梯的资金来源;三是增设电梯需要到各部门办理审批的程序,使各部门内部的审批程序以及各部门间的工作程序都更加清晰;四是明确增设电梯后相关产权登记问题。通过上述规定,使群众按照《办法》,能够清楚知道办理增设电梯的条件和程序,方便群众办事。

三、编制依据

《办法》主要依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国特种设备安全法》、《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》,并借鉴《广州市既有住宅增设电梯办法》等制定。

四、主要内容

《办法》共分为二十三条,分别为适用范围、适用对象、主要内容。其中,实施条件、实施主体、组织实施、使用管

理及维护为本《办法》的重点。

(一)关于明确适用范围和绿色通道。主要是从方便群众办事的角度出发,明确增设电梯的适用范围和受理机构,为茂名市市辖区内的既有住宅,根据简政放权原则由各区城乡规划主管部门负责受理和审批既有住宅增设电梯的有关规划事项,并将此类事项纳入审批绿色通道,按特事特办的原则予以办理。

(二)关于明确实施主体及协商比例。《办法》明确,增设电梯的实施主体为同意增设电梯的所有业主(即建设单位),同意增设电梯的所有业主也可以经公证书面委托住宅的原房地产开发企业、物业服务企业、房改房原售房单位、

电梯安装企业或个别业主等作为实施主体承担增设电梯的相关工作。在加装电梯的申请人方面,明确加装电梯工作实行“业主主体”的原则,加装电梯所在单元、幢或小区的相关业主作为加装电梯的申请人。为便于实际操作,规定申请人可以推举业主代表作为实施主体负责上述工作,也可以书面委托电梯企业、具有设计施工资质的单位、物业服务企业、原建设单位、原产权单位、第三方代建单位等作为实施主体

代理上述工作。

为更好地推动既有住宅加装电梯工作,同时兼顾少数人利益,根据《物权法》的有关规定并参照部分兄弟城市的规定,明确业主应就加装电梯方案和电梯维护管理等有关问题进行充分协商,经本单元、本幢或本小区房屋专有部分占建

筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意并签订协议。拟占用业主专有部分的,还应当征

得该专有部分业主的同意。

另外,为减少矛盾,充分发挥基层组织的力量,明确城

乡规划主管部门在发出建筑设计方案审定通知书之前应当进行批前公示。批前公示应当在拟增设电梯的工程现场和城

乡规划主管部门网站等进行,公示期不少于10日。

(三)关于增设电梯的资金筹集。《办法》明确,增设电梯的资金由业主根据所在楼层等因素协商,按一定分摊比例共同出资。《办法》还规定,业主可按照有关规定提取住房公积金,申请使用住宅专项维修资金等。

(四)关于增设电梯的组织实施。《办法》第九到第十五条规定了既有住宅增设电梯的程序及各个审批环节所需要提交的材料。对于已经预留电梯井的,则不需要办理第九条和第十三条的规划许可手续和消防手续,且工程投资额小于30万元的,则不需要申请办理第十二条规定的建设工程施工许可证。

(五)关于面积和业主人数的计算方式。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;总人数,按前项的统计总和计算。

《办法》第五条规定了既有住宅增设电梯应满足以下两方面的条件,一是应当充分听取拟增设电梯所在物业管理区域范围内全体业主的意见;二是经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,增设电梯拟占用业主专有部分的,应当征得该专有部分的业主同意。高层业主支持加电梯而低层业主反对,是当前既有住宅增设电梯的主要困难。高低层业主争议的焦点是多少业主同意增设电梯才有效的问题,表现在法律上就是《物权法》第76条和第97条的适用问题。按照《物权法》第76条规定,决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施,应当经该建筑物专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意即高层业主坚持的“两个三分之二”。按照《物权法》第97条规定,处分共有的不动产以及对共有的不动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外即低层业主坚持的“100%”。为此,省政府专门召集理论界、实务界法律专家召开论证会。根据与会专家达成的一致意见。《办法》兼顾高层和低层业主的合理利益诉求,依法作了如下规定:一是明确增设电梯的业主同意人数比例应适用《物权法》第 76 条规定,即满足“两个三分之二”的条件。因为,既有住宅所有权是建筑物区分所有权的典型情形,《物权法》第76 条是专门针对建筑物区分所有权作出的规定,而其第 97 条是关于共有的一般规定。《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》(粤建设函[2008]481 号)第二条也规定了“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。二是规定既有住宅增设电梯应当经过全体业主充分协商,增设电梯的建筑设计方案应当与不同意增设电梯的业主展开协商的意见(第6条)。虽然满足“两个三分之二”的条件,但是既有住宅增设电梯也不能侵犯低层业主或者反对增设电梯的少数人的利益,因此,业主应当进行充分协商,增设电梯的建筑设计方案应当征询不同意增设电梯的业主展开协商的意见。三是从维护社区稳定和谐出发,规定居委会、原房改售房单位或者业主委员会等应予以指导和帮助,基层人民调解组织可依法进行调解。四是明确规划部门的行政许可应根据城乡规划相关规定和技术标准审定建筑设计方案。规划部门进行建筑设计方案审查时应当按照建筑技术规范和标准把关,对现行技术规范和标准没有规定的,规划部门可根据现场实际情况作出判断。五是依法指明业主的权利救济途径(第21条)。业主对规划部门审批结果不服的,可依照行政复议法、行政诉讼法,提起复议或起诉业主认为自己民事权益受到损害的,可以其他受益业主为被告,提起民事诉讼,申请补偿或赔偿。

)关于增设电梯的管理维护。《办法》明确,申请人应当在电梯投入使用前或者投入使用后三十日内,向负责特种设备安全监督管理的部门办理使用登记,取得使用登记证书。此后的电梯日常维护保养、定期检验等事项按国家有关规定执行。实施主体可自行或委托物业服务企业、其他单位管理电梯,受委托的物业服务企业或者其他单位应当履行特种设备法律法规规定的电梯使用管理人的义务,承担相应责任。

)关于利害关系人的权益保护。为维护业主的合法权益,《办法》作了以下规定:对已获得建设工程规划许可,并依法办理有关施工手续的增设电梯工程,相关业主应当提供必要的施工便利,不得阻挠、破坏施工。

(八)关于各相关部门的职责。《办法》规定市、区其他相关部门根据本部门职责负责受理和审批既有住宅增设电梯的有关事项,国土资源、建设、消防、质监、房产等行政主管部门按照职责分工,本着简便高效的原则,依法支持既有住宅加装电梯有关审查和备案工作。

 

附件:茂名市人民政府关于印发《茂名市规划区临时建设规划管理暂行办法》的通知

茂名市乡规

 






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